Периодичность косметического ремонта в подъездах многоквартирных домов. Периодичность ремонта подъездов в жилых домах. На основании чего такая разница

23.04.2024

Ремонт подъездов многоквартирных домов относится к текущему и выполняется за счет средств и сил управляющей компании, если в договоре с собственниками имущества данное условие прописано. О том, как ремонтируются подъезды и что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, расскажем в нашей статье.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Общее имущество дома включает в себя:

Помещения, предназначенные для общего пользования. К таковым могут относиться лифты, лестничные клетки, чердаки и т. д.
Крыша.
Фундамент, несущие стены, плиты и всё, что относится к ограждающим несущим конструкциям дома.
Электрическое и иное оборудование, цель которого — обслуживание более одной квартиры.
Земля, на которой стоит дом.
Другие объекты, основное предназначение которых — обслуживание и эксплуатация, а также благоустройство дома. Например, автостоянки, детские площадки.
Внутридомовая система газо-, электро- и водоснабжения, отопления.

Определение состава общего имущества дома необходимо в следующих случаях:

собственникам жилья для содержания имущества;
органам власти — для контроля за имуществом.

Как производится оплата капитального ремонта многоквартирного дома

Изменения в Жилищном кодексе, внесенные в 2012 и 2013 годах, определили механизм реализации положения кодекса о проведении работ по капремонту дома за счет собственников расположенных в нём квартир.

Делается это следующим образом.

В каждом регионе формируется программа капремонта многоквартирных домов, в которую включаются все жилые дома, за исключением тех:

которые признаны аварийными;
где меньше 3 квартир.

Спустя 6 месяцев после принятия и опубликования данной программы собственники жилых домов на общем собрании жильцов должны выбрать способ накопления средств, за счет которых и будет осуществлен ремонт. Законодатель предусмотрел 2 варианта хранения средств:

на счете в кредитной организации;
на счете регионального оператора.

Как быть в ситуации, когда время капитального ремонта пришло, а на счете денежных средств недостаточно (в том случае, если собственники выбрали первый вариант хранения средств — на специально созданном в кредитной организации счете)?

Взять кредит в банке. Поручителем в данном случае может выступить региональный фонд.
Перевести денежные средства в региональный фонд, взяв у него в займы деньги и в последующем выплачивая их.

Граждане, которые проживают в муниципальных квартирах и домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также на земельных участках, которые будут изъяты в пользу государства, освобождаются от уплаты взноса на капремонт.

Обращаем внимание на то, что плата за капремонт является обязательной. И если собственники квартир на общем собрании примут решение о том, что они платить не будут, то их решение будет незаконным; а к неплательщику применят штрафные санкции.

Не знаете свои права?

Несмотря на многочисленные споры и разностороннюю судебную практику, граждане, чьи квартиры находятся в собственности у банка (в ипотеке), и те, кто приобрел квартиры в новостройках, также обязаны платить взносы на капремонт.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Несмотря на то, что капитальный ремонт дома — это общее понятие, нормативы предусматривают, что замена отдельных элементов общего домового имущества производится по истечении определенного промежутка времени. Например, лифт меняется (или производится его ремонт) через 25 лет; капитальный ремонт крыши в кирпичном доме производится через 10 лет и т. д.

То есть капитальный ремонт может включать в себя замену одного или нескольких элементов многоквартирного дома. Именно поэтому один жилой дом может быть отремонтирован несколько раз.

Жилищный кодекс устанавливает обязательный перечень ремонтных работ, которые выполняются при проведении капитального ремонта дома. В него входит ремонт:

внутридомовых инженерных сетей;
крыши;
фасада и его утепление;
лифта;
подвала;
фундамента;
установка общедомовых приборов учета или их замена.

На общем собрании жильцов или законом субъекта могут быть установлены дополнительные элементы, которые включаются в капитальный ремонт дома. Они меняются/ремонтируются в случае наличия денежных средств на счету дома.

Ремонт в подъездах многоквартирных домов

Скачать форму договора

Ремонт в подъездах многоквартирных домов относится к текущему и должен проводиться 1 раз в 3-5 лет, в зависимости от степени износа подъезда.

К текущему ремонту подъездов относятся следующие работы:

покраска/побелка стен и потолков;
окрашивание перил и панелей;
окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
заделывание отверстий, щелей;
остекление оконных рам;
замена дверей.

В договоре с управляющей организацией имеется пункт о том, что текущий ремонт проводится за ее счет. Именно поэтому собственники жилых помещений вправе требовать проведения ремонта подъездов многоквартирных домов.

Если управляющая организация всеми способами старается уйти от ответа и затягивает сроки проведения ремонта, рекомендуем вам написать письмо на имя руководителя организации. Документ может быть составлен как от имени одного собственника, так и носить коллективный характер. Так как содержание письма законодательно не утверждено, то граждане вправе написать по своему усмотрению любую информацию относительно проведения ремонта.

Однако обращаем ваше внимание на то, что в письме необходимо указать дату проведения последнего ремонта, сослаться на пункт договора об обязанностях управляющей компании и описать состояние подъезда в деталях (можно приложить фотографии). Письмо отправляется почтой или передается с нарочным.

Если на письмо не последовало ответа, то собственники вправе обратиться в суд, жилищную инспекцию или в администрацию района.

Таким образом, текущий ремонт подъездов осуществляется силами домоуправляющей компании, а вот капитальный ремонт — за счет средств собственников квартир, расположенных в доме, которые аккумулируются на конкретном счете или у регионального оператора.

Было

Стало

Жители дома №8 по ул.Космонавтов решили проводить ремонт подъезда поэтапно. Средств, собранных на текущий ремонт, пока хватило только на два этажа

Штудируем законодательство

Основными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере управления и содержания многоквартирного жилого фонда, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, а также постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. При этом не стоит забывать, что если вы доверили управление вашим домом той или иной компании, то между собственниками и УК заключается договор, составленный с соблюдением требований федерального законодательства. Это очень важный документ, поскольку работы в доме будут проводиться только те, которые в нем указаны, не больше, правда, зачастую - меньше. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов, читайте договор внимательно, и если вас что-то не устраивает, обсуждайте с УК и не спешите подписывать.
Чтобы не тратить свои нервы понапрасну, прежде чем что-то требовать от управляющей компании, внимательно перечитайте документ и все приложения к договору. В них, как правило, и содержится перечень того, что ваша управляющая компания обязана делать в доме и на прилегающей территории.

« Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Жильцы вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков »

Закон гласит…

Итак, за что мы с вами платим по квитанциям? В ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (…) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества». Что подразумевается под общим имуществом? Это все конструктивные элементы здания (крыша, стены, лестницы и пр.), коммуникации, лифты, технические помещения и придомовая территория, то есть абсолютно всё, что есть в вашем доме и вокруг него. В том числе и лестничные клетки. Получается, что мы с вами априори платим за их текущий ремонт.

…постановление Госстроя уточняет…

Читаем внимательно пункт 3.2.9 постановления Госстроя № 170. Он говорит о том, что управляющие компании обязаны производить текущий ремонт общедомового имущества раз в 3–5 лет. При этом помним, что к общедомовому имуществу относятся стены, потолки и полы подъездов. Получается, вот оно - ремонтировать обязаны! Но с существенной оговоркой. В приложении № 7 к постановлению четко сказано, что в текущий ремонт входит «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (…) и других общедомовых помещениях».

…договор ставит точку

Подобная формулировка, как правило, есть и в договоре жильцов на управление многоквартирным домом. «УК ОБЯЗАНА проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении к договору». И вот здесь - внимание! В обязанности управляющей компании по текущему ремонту входит (из типового договора УК с собственниками):
- восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
- восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
- штукатурно-малярные работы отдельными местами.
Значит, отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Несмотря на то, что о покраске всего подъезда речь не идет, жильцы вправе требовать от управляющей компании частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков.

С чего начать?

Инициировать общее собрание жильцов!
Если вашему подъезду необходим ремонт, то решение о его проведении может принять только общее собрание собственников. Созывайте соседей и приглашайте представителей вашей УК - директора и/или главного инженера. На собрании должны быть определены и задокументированы все виды работ, которые вы хотите провести (покраска, замена, ремонт, укрепление и т. д.). Прописать виды работ нужно очень тщательно: здесь нет ничего само собой разумеющегося, да и подарков от УК ждать не стоит.
Компания должна предоставить жильцам подробную смету работ со стоимостью и предложить схему софинансирования: как правило, 30х70 или 50х50. Необходимо также рассчитать, сколько каждая квартира заплатит впоследствии и оговорить условия рассрочки, чтобы оплачивать необходимую сумму частями.

Что дальше?

Далее заключается отдельный договор на проведение косметического ремонта, в котором указаны сроки окончания ремонта. После завершения жители дома принимают работы и подписывают специальный акт. Если что-то сделано некачественно или не доделано, акт приемки подписывать не стоит. Сначала убедитесь, что все в полном порядке.

А если не платить?

Если собственники многоквартирного дома категорически не хотят платить за ремонт подъезда дополнительно - ведь мы и так каждый месяц платим по квитанциям за содержание общедомового имущества - можно инициировать ремонт за счет собранных средств. В этом случае УК будет проводить ремонтные работы поэтапно: сначала один этаж, затем другой по мере накопления взносов. В этом случае обновление подъезда может сильно затянуться, зато никаких дополнительных вложений не потребуется.
Также всегда существует вариант отремонтировать все своими силами без привлечения управляющей компании. Он наиболее прозрачный - вы сами решаете, сколько каких материалов закупить и кого привлечь к работам. Стоит только захотеть!

Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.

Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда ", утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Примеры из судебной практики : ремонт подъезда жилого дома – обязанность управляющей компании

Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома

Судом удовлетворены требования об обязании управляющей компании провести ремонт подъездов жилого дома, в частности, восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток.
Судом было установлено, что ранее, Жилищной инспекцией были выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управляющей компании выдавалось предписание об устранении недостатков, которое не было выполнено.
Доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, а также о том, что указанные работы не предусмотрены договором, судом отклонены. Признан судом несостоятельным и довод ответчика о том, что проведение текущего ремонта подъездов жилого дома согласно договору предусмотрено только за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (См. Апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу N 33-12585/2013 )

Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда

Суд обязал управляющую компанию провести ремонт подъезда жилого дома, в том числе, восстановить нарушенный штукатурный слой стен и потолка, выполнить клеевую окраску стен, лестничных маршей, потолков, масляной окраски оконных блоков, радиаторов, лестничных ограждений, установить ручки, шпингалеты, восстановить оконные рамы, выполнить иные работы.
Судебные инстанции указали, что управляющая организация обязана обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.
То обстоятельство, что решение общего собрания собственников отсутствует, не отменяет предусмотренную Правилами Госстроя (п. 3.2.9.) обязанность в установленные сроки осуществлять ремонт подъездов дома. (См. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 24 июля 2013 г. N 33-2479 )

Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников

Судом постановлено обязать управляющую компанию выполнить работы по ремонту подъезда жилого дома, в том числе стен, пола, потолков, лестничных маршей, перил, работ по установке рам в оконных проемах подъезда, дверей в коридорах, ремонту электропроводки, мусоропровода, иные работы.
Довод управляющей компании о том, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, суд признал несостоятельными.
Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687 )

Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда , данные работы не носят капитального характера

Судом постановлено обязать управляющую компанию провести косметический ремонт подъезда жилого дома: привести в надлежащее состояние потолок и стены подъезда, произвести окрашивание потолка и стен.
Суд пришел к выводу о том, что работы по ремонту подъезда не носят капитального характера. (

Ремонт в подъездах – это вовсе не прихоть жильцов, а нормальное поддержание жилого фонда в подобающем виде. Но далеко не все жильцы и сотрудники управляющих компаний соблюдают это правило.

Кто-то ищет возможность сэкономить деньги и проводить ремонт в подъездах как можно реже, кто-то вовсе преследует цель положить что-то себе в карман.

По общим правилам, которые содержатся в Госстрое, модернизация в подъездах многоквартирных домов должен проводиться как минимум один раз в промежуток от трех до пяти лет . Об этом также говорит и постановление государственного комитета по строительству и жилому комплексу от 27 сентября 2003 года под номером .

Также необходимы и промежуточные работы по устранению неполадок в подъездах. Модернизация подъезда – это не обычный косметический ремонт стен, это целый комплекс проводимых работ, который должен быть осуществлен вне зависимости от того, в каком состоянии находятся данные помещения. Далеко не каждый гражданин знает, в комплекс какого вида модернизации входит восстановление состояния подъезда. А, между прочим, знать эту информацию необходимо.

Важно! Текущий ремонт подъездов проводится значительно чаще капитального, а значит, есть разница, когда ваш подъезд будет приведен в порядок – через три года или через 10 лет.

Но об этом, подробнее в следующих пунктах.

Что считается ремонтом

Текущим

Ремонт подъезда — текущий ремонт, если под ним понимаются работы по многоквартирному дому, с целью поддержания его внешнего вида в подобающем состоянии, восстановлению его ресурсов и замены основных конструктивных элементов. Текущий ремонт подъезда в многоквартирном доме призван поддерживать эксплуатационные показатели дома, а также осуществлять восстановительные работы.

Если заглянуть в перечень работ по данному виду ремонта, то можно найти упоминание и о состоянии подъездов в многоквартирных домах.

Как правило, при расчете сметы на осуществление работ, сотрудники управляющих организаций берут на себя обязанность выполнить следующие виды работ:

Замена подъездных дверей, их покраска, замена замков и раздача жильцам новых кодов – ключей.
Остекление окон, помывка окон, очищение рам, при необходимости – их замена.
Осуществление работ по заделыванию щелей, утеплению подъездов, заплаты на отверстия.
Осуществление работ по окрашиванию перил, их замена при необходимости, повышение прочности.
Окрашивание имеющихся панелей в подъезде.
Покраска и побелка стен, потолков. Выравнивание и помывка стен при необходимости.
Окрашивание откосов лифта.
Замена плитки или иного покрытия на полу при износе старого.

Управляющая организация проводит модернизацию за счет средств, сданных жильцами на содержание жилья . Поэтому в перечень работ входят только косметические и восстановительные, а вот проведение работы по замене коммуникаций или переносу важнейших составляющих подъезда входят в перечень работ по другому виду ремонта.

Как должен выглядеть подъезд после косметического ремонта и какие работы должны быть произведены, смотрите на видео ниже:

Капитальным

Все жильцы в соответствии со статьей Жилищного кодекса выплачивают взносы в счет капремонта. Это обязательная мера , которая направлена на формирование фонда капремонта (статья Жилищного кодекса).

Капитальный ремонт подъезда носит более глобальный характер, нежели чем его предшественник. Ремонт подъезда — это капитальный ремонт, если он предполагает следующие действия:

замена коммуникаций;
монтаж коммуникаций;
модернизация или замена инженерного оборудования;
монтаж, демонтаж, перенос стен;
модернизация крыши и фундамента.

Как видите, капитальный ремонт представляет собой более глобальные действия , которые направлены на поддержание дома в подобающем состоянии, далеком от аварийного.

Но в сферу полномочия работников по осуществлению капитального ремонта не входит обязанность осуществлять косметический ремонт подъезда. Однако, если требует замены лестничная клетка или коммуникации, проходящие через нее, то это входит в сферу компетенции капремонта.

На основании чего такая разница?

Капитальный и текущий ремонт имеют ряд отличий между собой. Во-первых , они сказываются на сроках. Капитальный ремонт проводится раз в 7-10 лет . Тогда как текущий осуществляется раз в 3-5 лет . Во-вторых , отличие сказывается во времени проведения. Текущий ремонт подъезда многоквартирного дома осуществляется значительно быстрее, нежели чем капитальный. Также существует отличие в финансировании этих двух видов работ.

Справка: текущий ремонт поможет вам освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние, обеспечив тем самым долговечную службу.

Что касается модернизации подъезда, то и тут имеются различия. Как бы там ни было, жильцы на общих основаниях имеют полное право требовать от ЖКХ текущий ремонт подъезда или проведение капремонта точно в срок. Кроме того, жильцы имеют полное право требовать от своей управляющей организации проведения работ, связанных с проведением модернизации в подъезде в соответствии с осуществляемыми по дому работами.

Жильцы должны сами знать о том, на что они имеют право рассчитывать. Так или иначе, но состояние подъезда – это не только внешняя красота и чистота, это еще и безопасность всех жителей , населяющих данный дом. Сами напоминайте управляющей организации о своих правах и нуждах, и тогда вас никто не сможет ущемить в чем-либо.

В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда - что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт - было правильным, и оно остается.

В районный суд обратился прокурор с иском в защиту жильца муниципальной квартиры, инвалида 3 группы. Гражданин, по мнению прокурора, устав от холода в комнатах, самостоятельно сделал то, что обязаны были делать чиновники. А конкретно - поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены. По мнению прокурора, наниматель потратился, и теперь чиновники просто обязаны вернуть ему расходы на капремонт.

В суде с мнением надзорного ведомства согласились. Местную администрацию муниципального образования суд обязал возместить жильцу расходы. Чиновники обиделись и опротестовали это судебное решение.

Апелляция отменила решение райсуда и вынесла другое решение, по которому муниципалитет инвалиду ничего не должен, потому как замена окон, по мнению горсуда, это текущий ремонт и жилец обязан делать его сам. Но прокурор не успокоился и пошел защищать интересы гражданина дальше. Так дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там мнение прокурора поддержали и сказали, что подобный ремонт должен оплатить собственник жилья.

Вот какими нормами законодательства руководствовался Верховный суд, вынося свое решение. Суд установил, что квартира, ремонт которой стал причиной иска, была муниципальной и давно требовала капитального ремонта. В конце концов жилец не выдержал и самостоятельно, а главное - за свой счет, полностью заменил все оконные блоки и сделал наружное утепление стен.

Апелляция, когда отменяла победное для инвалида решение райсуда, заявила, что в квартире был сделан текущий ремонт. Верховный суд взял в руки Жилищный кодекс и сказал, что по 65-й статье этого кодекса, "наймодатель жилого помещения", то есть муниципалитет, обязан делать в доме капитальный ремонт. В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя. В следующей статье того же Гражданского кодекса - 676-й, черным по белому написано - наймодатель обязан: "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в доме". Из договора социального найма, который жилец подписал с администрацией, следует, что наймодатель обязан делать в доме капремонт. А при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по капремонту гражданин вправе требовать возмещения своих расходов на "устранение недостатков жилого помещения".

И вот важное положение, на которое указал Верховный суд и которое большинство граждан не знает. Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной.

Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса. Там сказано, что обязательства, прописанные в договоре, "должны исполняться надлежащим образом. А односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются".

Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым. Поэтому пришла в негодность кровля, все оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, а фундамент дома надо усиливать.

На заявление апелляции, что утепление стен и замена окон - не капитальный ремонт, Верховный суд процитировал "Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте в жилых домах". Этот перечень является приложением к специальному постановлению Госстроя (от 27 сентября 2003 года № 170) "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Исходя из этих документов, и окна и утепление стен - капитальный ремонт.